Según el Real Decreto 716/2009. Los pisos fuera de ordenación no se pueden hipotecar

Real Decreto 716/2009

Artículo 11. Bienes excluidos.
1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
a) El derecho de usufructo.
b) Las concesiones administrativas.
c) Los derechos de superficie cuya duración, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no alcance los 20 años, los derechos de pastos, aguas, leñas y semejantes.
d) Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.

El secretario municipal se desmarca del Plan General de Coalición

(El Día, 31/12/2009)

El informe de Luis Prieto, que no fue entregado en tiempo y forma antes de la convocatoria del pleno del martes, recalca que el "fuera de ordenación" genera consecuencias negativas para los propietarios.

MÉNDEZ/GONAR, S/C de Tfe.

El informe del secretario del Pleno y asesor jurídico del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, Luis Prieto González, debía estar entregado el pasado 22 de diciembre, día de la convocatoria del pleno extraordinario y urgente para aprobar el Plan General de Ordenación (PGO), pero la realidad es que se entregó el 28 para la sesión del pasado martes, día 29. Al no estar elaborado en tiempo y forma, el portavoz del PSC, José Ángel Martín, advirtió la irregularidad para intervenir en la sesión y ser el "culpable" directo del aplazamiento al próximo lunes 4 de enero. Además, en ese escrito, Prieto esgrime argumentos que dejan claro el alcance y las consecuencias para los propietarios de la aplicación del término "fuera de ordenación".

Luis Prieto señala que "no cabe duda de que la aplicación del régimen de fuera de ordenación supone importantes limitaciones del contenido del derecho de propiedad, que puede facultar incluso a la administración urbanística para expropiar o demoler las construcciones afectadas".

Prieto expone en sus conclusiones que en cuanto a las edificaciones fuera de ordenación, "se aconseja la mayor precisión posible a la hora de señalar las disconformidades que se consideren relevantes para la aplicación de este régimen jurídico, así como los actos constructivos y los usos que puedan ser susceptibles de las correspondientes instalaciones, construcciones y edificaciones".

Así, el secretario aboga por hacer una interpretación extensiva en el concepto de obras permitidas, mientras que en el caso de las prohibidas o no autorizables "debe ser de forma restrictiva", lo que aclara se debe interpretar como "una forma más favorable a los derechos individuales de los propietarios, sin comprometer las finalidades públicas insertas en el planeamiento".

Luis Prieto rubrica el informe el 28 de diciembre, día de los Santos Inocentes, y víspera de que se celebrara la polémica sesión plenaria con el fin de "aprobar el documento a remitir a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación Territorial para su aprobación definitiva".

El secretario municipal, y también titular de la asesoría jurídica, advierte en su informe de que la mayor parte de las 285 alegaciones presentadas al PGO "son de carácter técnico", por lo que Prieto se limita a dar cuenta de aquellas que considera "puntos fundamentales: las determinaciones de contenido ambiental, la clasificación de los suelos constituidos por los cauces de los barrancos y los edificios fuera de ordenación".

El secretario de la Corporación concluye que visto el expediente administrativo, "se entiende cumplido el trámite de evaluación ambiental del documento en los términos señalados en la legislación". En el segundo de los tres puntos que analiza Prieto añade que la clasificación de los suelos constituidos por cauces de barrancos en el Plan General de Santa Cruz está "conforme a la ley".

Analizar caso por caso

El secretario aborda la situación de fuera de ordenación como una consecuencia inmediata de la propia ordenación urbanística, tanto de la entrada en vigor de los planes como de su modificación y revisión, "y responde a la necesidad de conciliar el interés público que fundamenta la potestad de planificación con los derechos adquiridos, estableciendo un régimen transitorio que trata, como ha señalado el Tribunal Supremo, de armonizar las exigencias del nuevo planeamiento con la situación de las edificaciones nacidas al amparo de la normativa anterior".

Prieto señala como condiciones para que se produzca un supuesto de fuera de ordenación que un edificio esté construido antes del plan o su modificación; por una consecuencia de su aprobación o modificación o que resulte disconforme con el nuevo planeamiento urbanístico.

Sin embargo, reconoce que el concepto disconforme es jurídicamente indeterminado, con lo que señala que "habrá que analizar caso por caso, si se produce el fuera de ordenación o no y en qué medida se puede suponer la aplicación de un régimen limitativo de derechos", aspecto, añade, que supone "un intento del legislador de concretar, en la medida de lo posible, dichos supuestos, con el fin de reducir al mínimo posible la discrecionalidad en la aplicación de este régimen".

Luis Prieto reconoce que el término fuera de ordenación "supone importantes limitaciones del contenido del derecho de propiedad, que puede facultar incluso a la administración urbanística para expropiar o demoler las construcciones afectadas".

Al margen de las obligaciones y derechos que se puedan establecer a través del planeamiento, explica que "en ningún caso se puede rebasar o desconocer el contenido esencial del derecho de propiedad sometiéndolo a limitaciones que lo hagan impracticable, o dificulten más allá de lo razonable o lo despojen de la necesaria protección".

En su informe, el secretario concluye que la situación de fuera de ordenamiento "se trata de una deslegalización relativa, de tal modo que las normas contenidas en el apartado b) del artículo 44.4 de la Ley del Suelo de Canarias (LSC), operarían como marco normativo de mínimos, en el que, en todo caso, habría de desenvolverse el planeamiento de ordenación a la hora de definir el contenido de esta situación".

En una ampliación de este contenido, señala que "se podrían permitir determinado tipo de obras, usos y aplicaciones o favorecer de algún modo la adaptación a los planes", pero matiza que, en ningún caso "restringir las facultades del derecho de propiedad más allá de los límites legales".

Añade el secretario que un edificio fuera de ordenación "no significa que no pueda utilizarse según su propio destino", pues señala que "la LSC establece reglas de carácter general por las que sólo se podrían realizar obras de reparación y conservación para garantizar la habitabilidad y, excepcionalmente, obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición en un plazo de cinco años a partir de la fecha de realización".

El informe de Prieto se convirtió, con la intervención de Martín Bethencourt, en argumento de la oposición para solicitar la suspensión o nulidad del pleno.